Gedik Yatırım, RGYAS - Rönesans Gayrimenkul için hedef fiyatını 308 TL, tavsiyesini Endeks Üstü Getiri olarak belirledi
Gedik Yatırım, Rönesans Gayrimenkul (RGYAS) için 12 aylık 308 TL/hisse hedef fiyat ve "Endeksin Üzerinde Getiri" tavsiyesiyle araştırma kapsamına alıyor; bu hedef, 29 Haziran 2026 kapanışına göre %60 yukarı potansiyele işaret ediyor. RGYAS, 7 şehirde 12 AVM ve 4 ofis binasından oluşan, toplam 737 bin m² kiralanabilir alana sahip, Türkiye'nin en büyük halka açık AVM portföylerinden birini yönetiyor. Şirketin baz kira + ciro bazlı kira yapısı hem enflasyona karşı koruma hem de kiracı satış büyümesinden pay alma imkanı sunuyor; 1Ç26'da yıllık kiracı ciro büyümesi %38 ile sektör ortalaması %32'nin üzerinde gerçekleşti ve NOI yıllık %19 artarak 54 milyon EUR'a ulaştı.
Şirketin borç azaltım süreci hızla ilerliyor: düzeltilmiş net borç/FAVÖK, 2023'teki 6,0x seviyesinden 1Ç26'da 2,6x'e geriledi ve Gedik'in modelinde bu oranın 2026T'de 2,0x'e, 2027T'de 1,3x'e, 2028T'de 0,7x'e düşmesi, şirketin 2030T'ye doğru net nakit pozisyonuna geçmesi bekleniyor. Ayrıca GIC'in Mayıs 2026'da kalan %13,85'lik payını tamamen satmasıyla halka açıklık oranı %15,9'dan %27,2'ye yükseldi; bu durum endekslere dahil edilme ve kurumsal yatırımcı ilgisi açısından yeniden değerleme potansiyeli yaratıyor.
Değerleme tarafında, AVM ve ofis portföyünün İNA değeri (166,4 milyar TL), Maltepe Park projesi ve arsalar toplanarak 2026T Net Aktif Değeri 145,6 milyar TL olarak hesaplanıyor; buna %30 iskonto uygulanarak 308 TL/hisse hedef fiyata ulaşılıyor. RGYAS, benzer şirketlere göre belirgin iskontoyla işlem görüyor: 2026T F/DD 0,2x iken emsallerin medyanı 1,0x (yaklaşık %75 iskonto), FD/FAVÖK'te de %41-54 iskonto söz konusu. Ana katalizörler arasında kira/ciro oranının (%9,5'ten hedeflenen %12-13 bandına) normalleşmesi, Maltepe Park konut/ofis projesinin nakde dönüşmesi, boş alanların kiralanması, temettü artışı ve net nakde geçiş yer alıyor.
Başlıca riskler ise TL gelir-EUR borç döviz uyumsuzluğu, Maltepe Park ve kalan arsalardaki geliştirme/uygulama riski ile tüketici harcamalarında olası yavaşlamadır. Bu riskler kiracı ciro büyümesini, kira/ciro normalleşme hızını ve dolayısıyla NOI artışını sınırlayabilir.
