Rapor, GYO sektöründe şirketlerin net aktif değerleri ile piyasa değerleri arasındaki farkı karşılaştırmalı olarak ortaya koyuyor ve sektör genelinde prim/iskonto yapısının oldukça ayrıştığını gösteriyor. Analizin ana mesajı, bazı şirketlerde piyasa değerinin NAD’ın belirgin şekilde altında kaldığı, buna karşılık birkaç şirkette yüksek primlerin oluştuğu yönünde. Kurum, özellikle %200’ün üzerinde NAD ve/veya PD/DD primi bulunan şirketleri uç değer etkisini azaltmak için sektör toplamına dahil etmediğini belirtiyor. Bu yaklaşım, sektörün genel görünümünü aşırı oynaklık yaratan şirketlerden arındırarak daha dengeli okumayı amaçlıyor.
Tabloda kullanılan toplam portföy ve toplam borç verilerinin TSPB tarafından yayımlanan 2025/12 dönemine ait olduğu, ilgili dönem döviz kurunun 31.12.2025 için 42.8623 TL olarak hesaplandığı ifade ediliyor. Ayrıca BIST Gayrimenkul Y.O. endeksinde toplam 53 şirket bulunduğu, ancak bazı şirketlerin verilerinin TSPB’de erişilebilir olmaması nedeniyle tabloda yer almadığı belirtiliyor. Martı GMYO ise hesap dönemi farklı olduğu için analiz kapsamı dışında tutulmuş. Bu çerçeve, raporun karşılaştırmalı değerleme çalışmasının erişilebilir veri seti üzerinden yapıldığını gösteriyor.
Raporun finansal çerçevesi gelir, FAVÖK ve net kâr gibi operasyonel kârlılık metriklerinden ziyade portföy değeri, borçluluk ve net aktif değer odağında kurulmuş durumda. Kurum, gayrimenkul portföyü değeri ile toplam borçları birlikte değerlendirerek NAD ve PD/NAD ile PD/DD çarpanlarını hesaplıyor. Bu nedenle raporun temel yatırım tezi, şirketlerin portföy kalitesi ve borçluluk düzeyinin piyasa fiyatlarına göre ne kadar iskonto ya da prim yarattığı üzerine kurulu. Özellikle yüksek iskonto taşıyan şirketler değerleme açısından daha ucuz görünürken, yüksek primli şirketlerde piyasa beklentisinin güçlü olduğu anlaşılıyor.
Sonuç olarak rapor, GYO sektöründe yatırımcıların tekil şirketleri portföy büyüklüğü, borçluluk ve NAD çarpanları üzerinden ayrıştırması gerektiğini vurguluyor. Kurumun metodolojisi, uç değerleri hariç tutarak sektör toplamını daha sağlıklı yorumlamaya çalışıyor. Yatırımcı açısından en kritik çıkarım, raporun genel sektörel görünümde geniş bir iskonto alanı bulunduğunu, ancak bunun şirket bazında çok farklılaştığını göstermesi. Bu da seçim yaparken yalnızca sektör çarpanına değil, şirketin kendi portföy yapısına ve borç profilinin etkisine bakılması gerektiğini ima ediyor.
