Ziraat Yatırım, ISGYO-İş GYO için hedef fiyatını 38,4 TL, tavsiyesini 'AL' olarak korudu

İş GYO, 3Ç2025’te 652mn TL net dönem zararı açıkladı (3Ç2024: 346mn TL zarar). Bu çeyrekteki 975mn TL’lik vergi gideri, zararın temel belirleyicisi oldu. Böylece Şirket’in 9A2025 net zararı 253mn TL olarak gerçekleşti (9A2024: 3.206mn TL kâr). Bu çeyrekte satış gelirleri 577mn TL oldu ve geçen yılın aynı dönemindeki 1.352mn TL seviyesinin oldukça altında gerçekleşti. Kira gelirleri (üst hakkı dahil) %6,6 artarak 419mn TL’ye çıkarken, konut satış gelirleri yıllık %84 düşerek 153mn TL’ye indi. Brüt kâr %3,8 düşerek 351mn TL’ye geriledi; operasyonel giderler yatay kaldı (95mn TL). Şirket’in FAVÖK’ü yıllık %4,8 azalışla 264mn TL olurken, FAVÖK marjı 2,4 puan artarak %45,5’e yükseldi. Net borç yıl başındaki 4,9 milyar TL seviyesinden 314mn TL’ye kadar geriledi; net borç/FAVÖK oranı 0,3x’e düştü. İş GYO’nun güncel portföy değeri 52 milyar TL, Net Aktif Değeri ise 46 milyar TL olarak hesaplanmaktadır. Hisse, NAD’a göre %57 iskontolu işlem görmekte olup, son iki yılın ortalama NAD iskontosu %48’dir. Kasaba Modern, Profilo AVM Konut, Balmumcu ve yeni başlayan Tuzla gelir paylaşımlı konut projesi Şirket’in geliştirme projeleri arasında öne çıkmaktadır. Güçlü kiracı profili ve çeşitlendirilmiş portföy yapısı defansif bir görünüm sunmaktadır. 9A2025’te FAVÖK 966mn TL ile yıllık %10,5 gerilerken, FAVÖK marjı 11,7 puan iyileşerek %41,3 oldu. Bu dönemde 929mn TL yatırım amaçlı gayrimenkul değer artış geliri elde edilse de, 521mn TL net finansman gideri, 607mn TL parasal kayıp ve 1.007mn TL vergi gideri dönem zararını belirledi. Portföyün %61,1’i ofis, %16’sı AVM, %14,8’i geliştirme projelerinden oluşmaktadır. Kira getirili varlıklar toplam portföyün %77’sini oluşturmaktadır ve ağırlıklı olarak İstanbul’da yer almaktadır. Litus İstanbul’da 98 konuttan 59’u, Kartal Manzara Adalar’da 975 konutun büyük bölümü, Kasaba Modern’de ise 61 konuttan 12’si satılmıştır. GYO düzenlemesi gereği, taşınmaz kazançlarının %50’si temettü olarak dağıtılırsa kurumlar vergisi oranı %10’a inmektedir. İş GYO ise 9A2025’te ertelenmiş vergi hesaplamalarında %30 oranını kullanmıştır. Dolayısıyla, temettü dağıtımına karar verilmesi halinde ertelenmiş vergi yükümlülüğünde kayda değer bir düşüş yaşanabilecektir.