Ak Yatırım, Torunlar GYO için tavsiyesini 55,00 TL hedef fiyat ile "endeks üstü getiri" olarak başlattı, hisseyi takip listesine ekledi.

Birinci sınıf gayrimenkul portföyünde yüksek kira verimi Torunlar GYO'yu “Endeks Üzeri Getiri” tavsiyesi ve %77,9 getiri potansiyeline işaret eden hisse başına 55TL hedef fiyat ile takip listemize ekliyoruz. Hisse, hedef NAD hesabımıza göre yaklaşık %50 iskontolu işlem görüyor. Kira ve otel gelirleri sayesinde güçlü ve sürdürülebilir nakit yaratma kapasitesi, hızlı borçsuzlaşma, iyi konumlandırılmış varlık portföyüne sahip olması ve kur riski olmaması nedeniyle söz konusu iskontonun yüksek olduğunu düşünüyoruz. TRGYO hisseleri ayrıca, daha iyi bir bilanço, daha kaliteli bir kâr ve nakit akışı profiline rağmen, yurt içi benzerlerine göre Standardize F/K ve PD/DD açısından %28,9 ve %26,6 iskontolu işlem görmektedir. Operasyonel varlıklardan elde edilen güçlü ve tekrar eden gelir: Torunlar GYO'nun tekrar eden gelirleri (oteller, alışveriş merkezleri ve ofisler) 2022 yılında 2,08 milyar TL'ye yükselmiş ve 2019-2022 döneminde %40'lık bir YBBO ile aynı dönemdeki yıllık ortalama %32'lik enflasyonun oldukça üzerinde gerçekleşmiştir. Bu artış, perakende fiyatlarındaki reel büyümeyi yansıtan alışveriş merkezlerindeki kiraların ciroya bağlı kısmı ve yüksek doluluk oranlarına sahip iyi konumlandırılmış varlık portföyü sayesinde gerçekleşmiştir. Toplam yinelenen gelirin 2023 yılında 3,3 milyar TL olan yönetim beklentisinin %10 üzerinde 3,6milyar TL'ye yükselmesini bekliyoruz. Şirket’in 2022 ve 2027 yılları arasında kira ve otel gelirlerinde %49 YBBO sağlamasını bekliyoruz. Kira büyümesinde, i) her beşinci ve onuncu yılda gerçekleşen sözleşme yenilemeleri ve ii) TÜFE'nin üzerinde artan perakende fiyatları nedeniyle reel büyümeöngörüyoruz. Üst düzey konut portföyü orta vadede kârlılığı ve nakit üretimini destekleyecektir:Konut ve ofis satışlarının 2023 ve 2027 yılları arasında toplam gelirin %33'ünü oluşturmasını bekliyoruz. Beklenen konut ve ofis satışları 5. Levent - 2. faz ve Torun Center'daki konut stoklarından gerçekleşecektir. Şirket’in Torun Center'da 2017 yılından bu yana satılmamış 298 adet konut stoku bulunmaktadır. Şirket, 110 üniteyi Embassy Suites by Hilton adı altında otele dönüştüreceğini açıklamış olup, bu da tekrar eden gelirlere katkıda bulunacaktır. Otel projesinin Torun Center'da bulunan varlıklar için sinerji yaratması ve potansiyel olarak daha iyi değerlemesini de muhtmel görüyoruz. 1Ç24 itibariyle beklenen net nakit pozisyonu ileriye dönük temettü ödemelerine olanak sağlayacaktır: Şirket’in 1Ç24 sonunda net nakit pozisyonuna ulaşmasını bekliyoruz. 2023 kazançlarından (yeniden değerleme kazançları hariç) %30'luk bir kar payı dağıtım oranı bekliyoruz ve bu da %5,6'lık bir temettü getirisine karşılık geliyor. i) Güçlü nakit üretimi, ii) iyileşen finansal pozisyon, iii) konut portföyünün beklenen satışı ve sınırlı kısa vadeli yatırım harcaması ihtiyacı göz önüne alındığında daha yüksek temettüler göz ardı edilmemelidir. Artan kısa vadeli borç maliyeti ise temkinli yaklaşımımızın ana nedeni.